노후대비 주택연금 총정리 - 예상 월 수령액 표 계산기 (핵심 꿀팁, 장점, 단점)

노후대비 주택연금 총정리 - 예상 월 수령액 표 계산기 (핵심 꿀팁, 장점, 단점)

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1. 주택연금이란?

주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다.

 

주택담보대출의 일종으로 주택금융공사가 주택 소유자에게 집을 담보로 돈을 빌려주는 건데, 일시금이 아니라 죽을 때까지 매달 일정 금액을 받기 때문에 ‘연금’이라고 부릅니다.

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2. 주택연금 조건, 자격요건

• 가입연령 : 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민
  
  
• 주택보유수 : 부부기준 공시가격 등이 9억 원 이하 주택소유자(다주택자라도 합산 가격이 9억 이하면 가입 가능, 공시가격 등이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 처분 시 가입 가능)
  
  
• 2023년 10월부터 주택연금 가입 기준이 집값 9억 원에서 12억 원으로 확대
  2023년 10월부터 주택연금 한도가 5억 원에서 6억 원으로 상향
  이에 따라 주택연금 가입자가 매달 받는 돈이 지금보다 최대 20%까지 많아지는데요. 가입할 때 나이와 주택 가격에 따라 차이가 있습니다.
  
  
• 대상주택 : 주택법 제2조 제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
  
  
• 거주요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 함
  
  
• 채무관계자 자격 : 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능)

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3. 주택연금 장점

내 집은 있지만 은퇴 후 근로소득이 없을 때, 주로 생활비 마련을 위해 주택연금에 가입해야 합니다. 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 하고, 담보로 잡는 집에 실제 거주해야 하는 등 조건이 있습니다.

연금을 받던 부부가 모두 사망하고 나면 이자까지 계산해 대출금을 정산하게 됩니다.

단, 공시가가 12억 원이면 시세는 그보다 더 비쌀 가능성이 높을 경우 그래도 연금은 시세가 12억 원이라고 가정해 지급하기로 했습니다. 그 대신 ‘총 대출한도’가 상향 조정됩니다.   

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4. 주택연금 신청 시 고려 사항

가입 나이에 따라 대출 한도가 달라집니다. 은행에서 일반 주택담보대출을 받을 때 LTV 한도를 두는 것처럼, 주택연금도 총 대출한도가 정해져 있습니다. 나이가 많고 집값이 비쌀수록, 평생 받는 돈의 총액이 많아져요. 특히 가입 나이가 미치는 영향이 큽니다.

예를 들어, 주택연금 가입자가 100세까지 살 것으로 가정하고 연금 지급액을 계산해 보겠습니다.

60세에 3억 원짜리 집을 담보로 연금을 신청한다면? 

약 40년 동안 연금을 지급하게 되고 그만큼 많은 이자가 쌓이게 됩니다.

따라서 주택금융공사는 집값 3억 원 중 1억 원만 40년으로 나눠 연금으로 주고, 나머지 2억 원은 이자와 집값 하락에 대비해 남겨둡니다.

80세에 똑같은 3억 원 집으로 연금을 신청하면, 지급 기간이 약 20년으로 줄어들고 이자도 20년 치만 쌓이게 됩니다.. 이 경우에는 1억 원이 아니라 1억 5000만 원을 20년으로 쪼개 지급할 수 있습니다.

60세 때 연금을 신청하는 것과 비교해, 전체 대출 한도도 늘어나고 매달 받는 금액도 많아집니다.

 

꿀팁. 기존 가입자는 재가입 추천하지 않습니다.

대출 한도 상향은 신규 가입자뿐 아니라 기존 가입자도 희망하면 적용받을 수 있지만 실익이 없을 가능성이 큽니다. 

대출 한도가 늘어남에 따라 연금을 더 받을 수 있는 사람에 한해 내년 4월 12일 이전까지 신청을 해야 하는데, 정확히는 해지 후 재가입입니다.

받았던 연금에 이자를 합쳐서 모두 상환해야 하고 재가입 시 보증료로 집값의 1.5%를 또 내야 합니다. 가입자의 상황에 따라 계산해 보고 판단하시길 바랍니다.

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5. 주택연금 예상 월 수령액 표

주택연금 일반주택 수령액 표

 

주택연금 오피스텔 수령액 표

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6. 주택연금 예상 월 수령액 계산

나이에 따라 정해지는 총 대출한도가 최대 5억 원이었는데, 이를 6억 원으로 늘리게 되면 월 최대 340만 7000원을 받을 수 있습니다. 이번 정책 변화에 따라 매달 받는 연금이 어떻게 달라지는지 계산해 보겠습니다.

주택연금의 가입 평균 연령은 72세입니다.

 

현재는 72세에 시세 9억 원인 집으로 가입하면, 매달 283만 9000원을 받게 됩니다. 시세가 9억 원을 넘더라도 월 지급금은 그대로입니다.

하지만 앞으로 신규 가입자는 조금 더 많이 받습니다. 시세가 9억 원이면 월 지급금이 294만 9000원으로 현재보다 약 4% 늘고 만약 시세가 11억 원인 집이라면, 340만 7000원으로 20% 더 많이 받게 됩니다.

다만 집값이 11억 원을 넘으면 총 대출 한도 6억 원을 초과하기 때문에, 월 최대 지급금은 340만 7000원에 고정됩니다.

반대로, 72세 가입 기준 시세 9억 원 미만이면 총 대출 한도가 5억 원을 넘지 않기 때문에, 월 지급금에 변동이 없습니다.

 

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